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溫泉旅游開發設計/建造/管理海森溫泉旅游設計研究院

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溫泉市場動態

我國溫泉投資開發條件深度研究

作者：海森溫泉設計研究院發布時間：2017-03-29 閱讀量：0

　　先言：火熱之后謀發展

　　這幾年國內溫泉業可謂大熱大盛，投資額越來越高、規模越做越大，若不是金融危機潑了瓢冷水，指不定真要熱得冒火了。試問：溫泉旅游市場的蛋糕到底有多大？投資溫泉真的能賺大錢嗎？溫泉投入真是一本萬利嗎？面對略有冷卻的溫泉熱，我們的投資人和開發者確實需要研究如何發展的問題。

　　溫泉的發展本質上是三句話：
　　第一，同質中追求差異。全中國的溫泉不分東西南北都差不多，建所酒店，刨幾個坑，溫泉水響，黃金萬兩。產品的同質化非常嚴重，所以一定要追求差異化的發展。

　　第二，養生中追求歡樂。溫泉的發展趨勢是養生，但是在養生中要追求歡樂。一是溫泉養生，二是環境養心，三是文化養神，四是運動養性，所以養生不是一個單純的生理問題，應該是養生、養心、養神、養性，溫泉如果能達到綜合性的功能，這樣的溫泉就會有吸引力。

　　第三，開發中追求科學。溫泉也是個綜合性行業，資源如何科學利用，市場如何科學開發，經營如何科學管理，產業如何科學聚集等等，都是擺在我們投資開發者和經驗管理者面前大的課題，必須引起正視。

　　一、溫泉開發的基礎條件

　　1、水量決定規模

　　溫泉水量是溫泉水（水量、水溫和水質）三大要素之一，也是溫泉開發成功和后續發展的基本命脈。
　　毋庸置疑，一個溫泉有多少出水量，決定了這個溫泉的規模有多大。現在很多地方的溫泉針對溫泉水量不足有這樣幾個亂象：

　　一是蒙騙游客。一些開發商出于其他的目的，如圈地開發房地產等，不管溫泉水量的大小，一圈地就是成百上千畝。另外為了其地產在市場上的競爭，還打出“溫泉入戶”的招牌，其結果是可想而知的。安徽巢湖某溫泉，溫泉日開采量只有600立方米，但為了開發商業別墅，擅自擴大溫泉度假村的規模，共有300間客房，30多個溫泉池。春夏天還好過，一到冬天便把一半的溫泉池都掛上“淡季維修，恕不開放”的牌子，每天游客的投訴不斷，導致了生意清冷，經營慘淡的結局。

　　二是加熱使假?，F在國內很多地方的溫泉由于水量不足就用自來水加熱使假，這是個非常嚴重的問題，如果這種風刮下去，就會敗壞整個行業的聲譽。湖北孝感某溫泉，溫泉水量與度假村的規模嚴重不對稱，為了維持正常經營，將鍋爐架在比較隱蔽的地方，用湖水日夜加熱，以補充溫泉水量的不足。世上沒有不透風的墻，結果被武漢旅行社人員發現后生意銳減，游客都說溫泉老板昧著良心賺錢。

　　眾所周知，溫泉資源也同石油、煤礦一樣，是可枯竭、不可再生的自然資源。如何科學有效地利用好已有的溫泉資源？開發商、政府和規劃單位三方要攜手合作，把將來的危機處理在上游。

　　一是溫泉投資人在開發之前要負起環境和社會的責任，掌握該地溫泉資源的第一手資料，看菜吃飯，有多大溫泉水量開發多大的規模，為良性經營打基礎。

　　二是政府有關部門深入理解招商引資與資源保護的關系，制定相關政策和措施，指導開發商科學利用溫泉資源，避免資源枯竭、地面沉降等危機的發生。

　　三是有關專業旅游規劃單位要從專業的角度，樹立可持續發展的觀念，正確引導開發商的開發思路，從資源的稟賦和市場的需求來科學規劃，精心策劃溫泉項目。

　　2、水溫決定成本

　　溫泉可分為低溫溫泉、中溫溫泉、高溫溫泉、沸騰溫泉四種。形成溫泉必須具備地底有熱源存在、巖層中具裂隙讓溫泉涌出、地層中有儲存熱水的空間三個條件。

　　在《中國旅游經濟地理》中，把溫泉歸類在“礦泉旅游療養風景資源”中，并根據泉水溫度高低分為：“普通泉（水溫在23℃以下），微溫泉（水溫在23-33℃之間），溫泉（34-37℃），熱泉（38-42℃），高熱泉（43-99℃），沸泉（100℃以上）”。從上可見，它把水溫在34-37℃的泉，定義為溫泉。

　　熟悉溫泉經營管理的人都知道，在冬季，溫泉溫度低、水冷時會使人患上感冒或引發其他疾病，而引起客人的投訴。如果溫泉水量大就可以采取補水的方式增溫或者適量加熱增溫，很自然，加熱必須要用能源（煤、煤氣或電），這就額外加大了經營的成本，所以說溫泉的溫度越高經營的成本就越低。

　　3、水質決定品質

　　溫泉的水質是各種各樣的，好的水質決定了溫泉的品質。

　　溫泉的分類方式有許多種，常見的分類方法有化學組成、地質、物理性質、溫度等。

　　依化學組成可分為氯化物泉、碳酸氫鹽泉、硫酸鹽泉。除了這三種陰離子之外，也有以其他成分為主的溫泉，例如重曹泉（重碳酸鈉為主)、重碳酸土類泉、食鹽泉(以氯化鈉離

子為主)、氯化土鹽泉、芒硝泉（硫酸鈉離子為主）、石膏泉（以硫酸鈣為主）、正苦味泉（以硫酸鎂為主）、含鐵泉（白磺泉）、含銅、鐵泉（又稱青銅泉）。

　　依地質可將溫泉分類為火成巖區溫泉、變質巖區溫泉、沉積巖區溫泉。

　　依物理性質（溫度、活動、型態等）可將溫泉分為普通溫泉、間歇溫泉、沸泉、噴泉、噴氣孔（或硫氣孔）、熱泥泉六類。

　　我們了解了溫泉內含礦物質的分類，溫泉水質也就不是有多深的奧秘了。值得注意的是，在我國很多的溫泉度假村，為了競爭的需要有意在營銷時濫造概念，毫無科學依據地夸大溫泉水質對人體的保健作用，這對企業、對整個溫泉行業無疑是個不小的傷害。

　　4、氣候決定經營

　　中國疆土跨越地球的緯度比較大，這給溫泉的季節性經營帶來很大的差異。比如廣東、云南現在都是溫泉大省，在那種氣候之下泡溫泉，和到東北泡溫泉的感覺是截然不同的，各有各的優勢，最大的一個好處是使溫泉形成了差異，同時也給各地溫泉業的淡旺季形成明顯的區分。

　　至于各地溫泉經營淡旺季的區分還沒有理論上的依據，大體上，北方：長江流域以北地區，春秋季是旺季，冬季是淡季，夏季是平季；南方：長江流域以南地區，冬季是旺季，夏季是淡季，春秋是平季；西南：這里四季區分不明顯，也無經營的淡旺季之分，全年都適合泡溫泉。因此，各地的溫泉投資開發商和溫泉旅游規劃部門在開發及策劃溫泉產品與營銷上要充分考慮氣候因素，每個季節都有特色產品應季。在營銷和經營管理上要合理安排溫泉的中心工作，爭取做到淡季不淡，旺季更旺。

　　二、溫泉開發的競爭條件

　　1、硬件決定品位

　　人們去泡溫泉大凡都是關心這里有什么樣的設施設備，豐富不豐富，功能好不好，檔次高不高？這決定了溫泉的品位，實際上也是決定了溫泉旅游地的檔次和等級。

　　投資和開發一個溫泉，是從項目地的立體考察開始，再到項目策劃、總體規劃、功能設計、規格設計、建設標準，都有非常詳細的流程和規格。一個溫泉企業有了再好的策劃、規劃和設計理念，也需要通過產品的實際性能來表現。在繁復的建筑、道路、水電、綠化和園林設計之后，溫泉旅游區硬件設計工程師們把繁重的建造任務交給了溫泉建設者，他們就此結成合作伙伴關系，對建筑商的工程和品質控制進行監督?？v觀之下發現，我國各地所建造的溫泉以及附屬產品似乎不是為了刻意討好旅游者，而是從中折射和反映這個業主的個人品位和風格。因此每個溫泉旅游區的硬件產品也都多少帶些圓滑精明的商人氣質，同時也透露著一些人工智能的聰敏氣質。

　　各地溫泉在實際實施硬件產品時存在一些不足，主要表現如下：

　　一是重規劃設計，輕實際應用。許多溫泉開發商不懂得溫泉開發的訣竅，往往是開始很重視項目的策劃和規劃，但真正到實際施工時就口是心非了，把開發地產等經驗搬來效仿，結果把項目搞成四不像，沒有任何品位。難怪有人說中國的溫泉是“先有溫泉，后有圖紙”。

　　二是重硬件投資，輕專業經營。一些投資人在硬件投入上總是要比別人做得好，酒店一上就是四星、五星的，但在經營管理上就不是很注重專業經營了，把投資過億元的溫泉交給不懂行的三親四友打理，結果是竹籃打水一場空，再好的硬件也是白搭。也難怪有人說中國的溫泉是“硬件太硬，軟件太軟”。

　　2、服務決定感覺

　　溫泉的服務是非常重要的，在實際管理中，溫泉的服務有別于一般的商務酒店服務，這種服務決定了客人的感覺。

　　令人擔憂的是，在溫泉服務行業中，服務產品缺少人性化、服務形式缺少個性化、服務內容缺少系統化的問題雖然不能說比比皆是，卻也不在少數。對溫泉行業而言，無論管理上還是服務意識和理念上，只有堅持以人為本的思想，設身處地為每一個游客或者消費者著想，才能掌握服務的精髓，才能到達服務的高水平，才能讓游客有感覺。

　　3、文化決定品牌

　　有溫泉只是有資源，有溫泉度假村只是有產品，有了溫泉文化才是真正的品牌，所以這里就需要我們強化溫泉的文化。溫泉品牌的美譽度來自于公眾群體對溫泉的品牌體驗，是建立在溫泉企業知名度基礎之上的感受。美譽度來自溫泉產品風格、獨特的價值主張、品質、價格和服務等諸多方面。美譽度建立的方法通常包括營銷服務的細節、關注游客的反饋、市場人員的市場行為、旅行社的協調配合、促銷活動的主題、市場網絡的維護等內容。但其中比較重要的是公眾群體的口碑傳播和消費體驗傳播，這是由人的攀比、模仿、推介行為所決定的。塑造企業在公眾心目中的文化至關重要，溫泉企業經營的最高境界就是彌合自有文化與品牌文化的落差。

　　4、創新決定主導

　　國民休閑時代背景下的溫泉旅游市場競爭越來越激烈。資源的相對有限性和產品的創新不足日益成為制約溫泉成功開發的瓶頸。尤其是近幾年，溫泉旅游市場瞬息萬變，溫泉產品生命周期越來越短，產品更新換代越來越快，社會消費需求日益多樣化，溫泉企業的經營環境將發生深刻的變化。在這種情況下，溫泉企業只有通過將產品要素、服務要素和資源進行集成，實現優勢互補，獲得聚集效應，來降低企業運營風險和綜合成本，使自身在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

　　三、溫泉開發的發展條件

　　1、區位決定市場

　　溫泉企業作為經濟活動的一種主體，必然要占據一定的空間位置。由于各地溫泉和市場資源的分布是不均勻的，溫泉企業在這個區位還是那個區位進行銷售等經濟活動，其資源的獲取難易程度、要素價格以及經營政策等都會存在不同，從而會影響到溫泉企業的利潤。因此，溫泉企業會在利潤最大化的指導思想下來選擇開發區位。由此可見，溫泉企業區位決策是企業決策的一個重要組成部分，是每一個理性溫泉企業所必須考慮的因素，其目標服從于企業整體目標。目前來看，經營狀況好的溫泉和開發成功的溫泉，一般都是靠近市場的，可以說溫泉行業是一個典型的市場依賴型行業，而且這樣的依賴一般來說要依托于特大城市和大中城市，至少要依托一個中等城市，才能保證經營的成功。比如湖北的英山溫泉從品質、資源角度來說在全國都是一流的，但是離市場太遠了，所以發展起來困難。

　　2、環境決定未來

　　溫泉資源開發要與自然環境相適應，著重環境保護和生態平衡。以前旅游業被稱為“無煙工業”，指的是它不產生工業“三廢”，但旅游業同樣會產生污染。溫泉行業中，溫泉營業區排放的尾水，山莊酒店排放的生活污水是不容忽視的污染源，餐廳酒樓產生的廢氣和噪聲成了村民的投訴熱點。這些都是溫泉旅游業發展給環境造成的危害，必須制定法規和措施保護環境?，F在很多地方的溫泉開發商都注意兼顧經濟效益、生態效益和社會效益。開發溫泉資源要保持地下水資源的生態平衡，確?？沙掷m發展，以收到更大的經濟效益。我們知道，每個溫泉都涉及到周邊的自然環境、人文環境，包括經營環境、發展環境、政策環境，這一系列環境涉及到一個溫泉的后勁。因為下一步溫泉競爭在中國會越來越激烈，在激烈的競爭過程之中，選取一個好的環境是至關重要的。

　　3、衍生決定模式

　　溫泉旅游下一步的發展模式必定是現行開發模式基礎上衍生的模式，包括以溫泉為主體的產業化的衍生，即通過溫泉培育出文化產業，培育出健康產業，培育出養生產業，培育出休閑房地產業。與目前溫泉經濟紅火的發展勢頭相比較，溫泉行業的技術更新和模式創新發展狀況略顯單薄。有業內人士指出：“目前廣東溫泉市場上流行的溫泉開發模式在技術上基本都是停留在御溫泉+錦江溫泉+聚龍灣模式。”這也就意味著如今眾溫泉企業所使用的開發模式還停留在2006年的水準。盡管從現在的市場角度來看，如今的溫泉開發還基本能夠滿足游客需求，但多數溫泉的管理、服務、交通還是給游客帶來了非常多的不滿和不便。由此看來，如果不能通過開發新的手段徹底地去除這些弊端，勢必會給溫泉行業帶來諸多的困惑。因此，無論是考慮到游客的消費還是考慮到溫泉企業的發展，都應該加快開發模式的技術革新、創新的步伐。

　　4、集群決定發展

　　以湖北咸寧為例，咸寧現在一個溫泉集群已經基本形成了，溫泉集群的形成符合旅游發展規律。咸寧就是這樣，2006年的時候，應城的湯池溫泉建成后生意火爆，而咸寧溫泉基本沒有什么生意，現在四、五個溫泉構成了一個溫泉群，生意越來越旺。溫泉集群形成了產業聚集區，這樣一個產業聚集區使消費者有了更多的選擇余地，有了更多的比較余地，也有了更多的體驗余地。所以，由于集群發展，大家都得利，只不過這樣一個集群發展應該是創新聚集、資本聚集、品牌聚集、娛樂聚集，是創新和資本的雙驅動，嚴格說不是資源驅動的概念，資源只是基礎。集群決定發展，如果每一個省或者每一個相應的城市群，都能夠構造出一個溫泉集群來，全國的溫泉產業就能夠在一個更高的平臺上謀求新的發展。因此，在諸多業內人士眼中，溫泉集群發展重點要做的工作是，建設溫泉企業硬件與專業服務管理支撐平臺，構建產業公共服務體系；充分發揮產業聯盟的促進作用，推動企業合作和產業聯合；走集群化發展道路，發揮區域聚集效應。